장기 금리가 상승하면 왜 MBS(주택저당증권) 가격이 하락하고, 금리가 하락하면 왜 MBS 가격이 상승하는가?

아래 글은 ‘장기 금리가 상승하면 왜 MBS(주택저당증권) 가격이 하락하고, 금리가 하락하면 왜 MBS 가격이 상승하는가?’에 대한 자세한 설명을 담았습니다. MBS의 구조와 금리 변동의 영향, 그리고 실제 투자 시 알아두면 좋은 포인트까지 정리했으니 참고하시기 바랍니다.

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1. MBS란 무엇인가요?

MBS(Mortgage-Backed Securities)는 주택담보대출을 기초 자산으로 만든 증권입니다. 은행이나 금융기관이 주택 구매자들에게 빌려준 대출(주택담보대출)을 묶어서 투자 상품으로 만든 것인데, 이를 구매한 투자자는 주택담보대출에서 발생하는 원리금 상환을 일정 비율로 돌려받게 됩니다.

• 은행/금융기관 입장: 주택담보대출 채권을 묶어 MBS로 판매함으로써 자금을 회수하고, 다시 대출을 내줄 수 있는 유동성을 확보합니다.
• 투자자 입장: 주택담보대출에서 발생하는 이자 수익에 참여함으로써, 일정 수익을 기대할 수 있습니다.

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2. 금리와 채권 가격의 기본 원리

채권(또는 채권 유사 자산) 가격과 금리는 일반적으로 ‘역의 관계’를 가집니다.

• 금리 상승 시: 이미 발행된(과거 이자율이 적용된) 채권의 이자율은 시장 금리보다 낮아져 상대적으로 매력이 떨어집니다. 따라서 기존 채권의 가격이 하락합니다.
• 금리 하락 시: 이미 발행된 채권의 이자율은 시장 금리보다 상대적으로 높아지므로 매력이 커져 기존 채권의 가격이 상승합니다.

MBS도 넓은 의미에서 ‘채권’에 해당하기 때문에, 이 원리에서 크게 벗어나지 않습니다. 다만, 주택담보대출을 기반으로 한 특수한 구조 때문에 몇 가지 추가적인 요소를 고려해야 합니다.

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3. MBS와 금리의 관계

1) 장기 금리에 대한 민감도

MBS에서 발생하는 현금흐름(원금+이자)은 대체로 장기간에 걸쳐 분산되어 들어옵니다. 이 때문에 장기 금리의 움직임에 특히 민감하죠.

• 장기 금리 상승: 미래에 받을 현금흐름의 ‘현재 가치’가 줄어들어 MBS 가격이 하락합니다.
• 장기 금리 하락: 미래 현금흐름의 현재 가치가 높아져 MBS 가격이 상승합니다.

2) 조기 상환(Prepayment) 위험

MBS 투자에서 가장 큰 변수 중 하나가 차입자의 조기 상환입니다.

• 금리 하락 시: 차입자(주택 대출자) 입장에서는 금리가 더 낮아졌으니, 기존 대출을 일찍 갚고(재융자) 더 낮은 금리로 대출을 갈아탈 가능성이 커집니다.
  • 투자자 입장에서는 “예상보다 일찍 원금이 돌아와서, 더 이상 이자를 못 받는 위험”이 생기게 됩니다.
• 금리 상승 시: 차입자가 굳이 기존 대출을 빨리 갚으려 하지 않습니다(높은 금리의 대출로 갈아탈 이유가 없으니까요).
  • 투자자는 안정적으로 이자를 계속 받을 수 있지만, 전체 시장 금리가 올라가 있으므로 기존 MBS의 금리(이자율)는 낮게 보일 수 있습니다. 결과적으로 가격 경쟁력이 하락하게 됩니다.

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4. 구체적인 예시로 이해하기

금리 상승 시나리오

• 장기 금리가 3%에서 5%로 상승했다고 가정해 봅시다.
• 기존에 발행된 MBS(예: 이자율 3% 근처)는 이제 새로 발행되는 MBS(5%)에 비해 수익률이 낮습니다.
• 투자자들은 자연스레 더 높은 이자율을 제공하는 새로운 MBS를 선호할 것입니다.
• 따라서 기존 MBS의 가격이 하락합니다(같은 현금흐름으로는 더 높은 금리로 할인해 가치가 낮아짐).

금리 하락 시나리오

• 장기 금리가 5%에서 3%로 하락한다고 가정해 봅시다.
• 기존 MBS(이자율 5%)는 이제 시장에서 매우 매력적인 상품이 됩니다(새 발행분보다 이율이 높음).
• 투자자 수요가 증가해 기존 MBS 가격이 상승합니다.
• 다만, 차입자들이 낮은 금리로 재융자하려고 기존 대출을 조기에 상환해버릴 수 있습니다. 투자자는 예상했던 이자수익을 다 못 받을 수 있어 이 부분은 위험 요인으로 남습니다.

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5. 요약 정리

• 장기 금리 상승 → MBS 가격 하락
  1. 미래 현금흐름의 현재 가치 감소
  2. 새로 발행되는 MBS의 이자율 상승으로 인해 기존 MBS의 매력도 하락
• 장기 금리 하락 → MBS 가격 상승
  1. 미래 현금흐름의 현재 가치 증가
  2. 기존 MBS의 이자율이 매력적으로 변해 투자 수요 증가
  3. 하지만 차입자의 ‘조기 상환(Prepayment)’ 위험도 높아짐

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6. 추가로 알아두면 좋은 점

1) MBS의 듀레이션(Duration)

• 일반 채권과 달리, MBS는 조기 상환 가능성이 있기 때문에 실제 만기가 예상보다 짧아질 수 있습니다(= ‘듀레이션’이 유동적).
• 이 때문에 금리 변동에 대한 민감도가 달라질 수 있습니다.

2) 시장 상황에 따른 영향

• MBS는 금리뿐 아니라 주택 가격 동향, 경기 상황 등 복합적인 요인에도 영향을 받습니다.
• 예컨대, 주택 시장이 호황이면 차입자의 상환 능력이 좋아져 채무불이행(디폴트) 위험이 줄어들고, 이는 MBS 가치에 긍정적으로 작용합니다.

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맺음말

금리는 채권이나 MBS 같은 금융상품의 가치와 ‘미래 현금흐름’에 대한 현재 가치를 결정하는 핵심 요소입니다. 특히 MBS는 장기간에 걸쳐 이자와 원금을 나누어 받는 구조에다가, 차입자의 조기 상환이라는 추가 변수가 존재해 금리 움직임에 더욱 민감하게 반응합니다.

• 금리 상승기에는 MBS 가격이 하락하고,
• 금리 하락기에는 MBS 가격이 오릅니다(다만 조기 상환 리스크 관리 필요).

투자자 입장에선 금리 전망뿐 아니라 주택 시장의 흐름, 경기 사이클, 신용 리스크 등을 종합적으로 살펴보는 것이 중요합니다. 이러한 점을 충분히 고려해 자신에게 맞는 투자 전략을 세워보시길 바랍니다.

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“MBS 투자는 ‘금리+주택 시장+경기 상황’ 삼박자를 모두 보는 종합적인 안목이 필요하다.”

이 문장을 기억하시면, 앞으로 MBS 투자나 채권 투자에서 보다 균형 잡힌 시각을 가지실 수 있을 것입니다. 감사합니다.